GModG: Was das neue Heizungsgesetz für Energieeinkauf und Immobilienportfolios bedeutet

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz und erweitert die Wahlmöglichkeiten beim Heizungstausch. Für Eigentümer und Verwalter wird die Entscheidung dadurch jedoch nicht automatisch einfacher: Neben Investitionskosten müssen künftig stärker die langfristigen Kosten und die Verfügbarkeit von Gas, Biomethan, Bioöl, Strom und Fernwärme berücksichtigt werden.

Gerade bei größeren Immobilienportfolios wird der Heizungstausch damit zu einer kombinierten Investitions-, Betriebs- und Beschaffungsentscheidung. Eine Technik kann in der Anschaffung attraktiv erscheinen, langfristig aber durch CO₂-Preise, Netzentgelte, Bioquoten oder ungünstige Lieferverträge erhebliche Mehrkosten verursachen.

Bundestag und Bundesrat haben das GModG beschlossen. Die wesentlichen Änderungen treten nach Ausfertigung und Verkündung in Kraft. Einzelheiten zur ab 2028 geplanten Grüngas- und Grünölquote sollen noch in einem gesonderten Gesetz geregelt werden.

Das Wichtigste in Kürze

• Die bisherige pauschale Vorgabe von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien beim Einbau neuer Heizungen entfällt.

• Eigentümer können weiterhin zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen, Biomasse sowie Gas- und Ölheizungen wählen.

• Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 schrittweise höhere Anteile klimaneutraler Brennstoffe einsetzen.

• Ab 2045 müssen die eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein.

• Bei neu eingebauten fossilen Heizungen in bestehenden Wohngebäuden werden bestimmte laufende Kosten stärker zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt.

• Die wirtschaftlich passende Lösung lässt sich deshalb nicht allein anhand der Anschaffungskosten bestimmen.

Mehr Technologieoffenheit – aber auch mehr wirtschaftliche Verantwortung

Das GModG nimmt Eigentümern die Heizungsentscheidung nicht ab. Es erweitert vielmehr den Katalog möglicher Lösungen. Neben Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse- und Hybridheizungen bleiben auch neue Gas- oder Ölheizungen zulässig.

Diese Flexibilität ist insbesondere im heterogenen Gebäudebestand relevant. Nicht jedes Gebäude erfüllt kurzfristig die technischen Voraussetzungen für eine monovalente Wärmepumpe. Fernwärme ist nicht überall verfügbar, und Hybridlösungen erhöhen die technische und vertragliche Komplexität.

Die zentrale Frage lautet deshalb nicht: Welche Technologie ist grundsätzlich erlaubt? Entscheidend ist: Welche Wärmeversorgung ist für das konkrete Gebäude über Investition, Betrieb und Energiebeschaffung hinweg langfristig tragfähig?

Was bedeutet die Biotreppe?

Wer eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss künftig steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe einsetzen. Vorgesehen sind:

Zeitpunkt	Mindestanteil klimaneutraler Brennstoffe
ab 2029	10 %
ab 2030	15 %
ab 2035	30 %
ab 2040	60 %
ab 2045	100 %

Als Erfüllungsoptionen kommen insbesondere Biomethan, biogene Flüssigbrennstoffe und bestimmte Formen von Wasserstoff in Betracht. Der Nachweis erfolgt grundsätzlich über die bezogenen Brennstoffe und die entsprechenden Lieferverträge, nicht allein über die technische Ausstattung der Heizungsanlage.

Für Eigentümer und Verwalter entstehen daraus drei neue Aufgaben:

1. Der erforderliche Bioanteil muss im Liefervertrag eindeutig vereinbart und nachweisbar sein.

2. Preisaufschläge, Herkunft, Nachhaltigkeitsnachweise und Vertragsbedingungen müssen vergleichbar gemacht werden.

3. Die künftige Verfügbarkeit der benötigten Mengen muss bereits bei der Investitionsentscheidung berücksichtigt werden.

Warum eine neue Gasheizung zur Beschaffungsentscheidung wird

Bei einer fossilen oder hybriden Lösung hängt die Wirtschaftlichkeit künftig stärker vom laufenden Energiebezug ab. Relevant sind insbesondere:

• Entwicklung der Großhandelspreise für Erdgas;

• Preis und Verfügbarkeit von Biomethan oder anderen zulässigen Brennstoffen;

• steigende Beimischungsanforderungen;

• CO₂-Bepreisung;

• Gasnetzentgelte und mögliche Veränderungen der Netzkosten bei rückläufiger Anschlusszahl;

• Vertragslaufzeit, Preisbindung und Mengenflexibilität;

• Nachweisqualität und regulatorische Anerkennung der beschafften Produkte.

Ein scheinbar günstiger Heizkessel kann deshalb über seine Nutzungsdauer ein erhebliches Preis- und Verfügbarkeitsrisiko erzeugen. Umgekehrt ist auch eine Wärmepumpe nicht automatisch die wirtschaftlichste Lösung: Ihre Kosten hängen unter anderem vom Gebäudezustand, der erforderlichen Vorlauftemperatur, dem Lastprofil, dem Strompreis und möglichen Netz- oder Leistungskosten ab.

Neue Kostenwirkungen in Mietverhältnissen

Für neu eingebaute fossile Heizungen in bestehenden Wohngebäuden sieht das GModG eine stärkere Beteiligung der Vermieterseite an bestimmten laufenden Kosten vor. Ab 2028 sollen Mieter grundsätzlich nur noch die Hälfte der Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten tragen. Ab 2029 soll die Vermieterseite zudem die Hälfte der Mehrkosten für die vorgeschriebene Beimischung biogener Brennstoffe übernehmen – begrenzt auf einen Bioanteil von maximal 30 Prozent. Für bestimmte kleinere Vermieter ist eine Härtefallregelung vorgesehen.

Damit wirken sich Beschaffungsentscheidungen nicht mehr ausschließlich auf umlagefähige Betriebskosten aus. Teile der Mehrkosten können direkt beim Eigentümer und damit beim Immobilien-Cashflow beziehungsweise NOI verbleiben.

Für Asset Manager sollte die Wirtschaftlichkeitsrechnung daher mindestens drei Ebenen abbilden:

• Investitions- und Förderkosten der Heiztechnik;

• erwartete Energie- und Betriebskosten über die Nutzungsdauer;

• Verteilung der Kosten zwischen Eigentümer und Nutzer.

Was Eigentümer und Verwalter jetzt prüfen sollten

1. Wärmeversorgung nicht isoliert je Gebäude betrachten

Bei größeren Beständen lohnt sich eine Portfoliosegmentierung: Welche Objekte eignen sich für Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridlösungen oder eine vorübergehende gasbasierte Versorgung? Gebäudetechnik, Vertragslaufzeiten, Verbrauch und kommunale Wärmeplanung sollten gemeinsam betrachtet werden.

2. Energie- und Vertragsdaten zentralisieren

Für belastbare Entscheidungen werden mindestens folgende Informationen benötigt:

• Lieferstellen und Markt- beziehungsweise Zählernummern;

• historische Verbräuche und Lastgänge;

• aktuelle Strom-, Gas- und Wärmelieferverträge;

• Preise, Preisformeln, Laufzeiten und Kündigungsfristen;

• bestehende Bio- oder Grünstromanteile und deren Nachweise;

• Zuordnung der Lieferstellen zu Objekten, Eigentümern und Nutzungsarten;

• geplante Heizungsmodernisierungen und deren Zeitpunkte.

3. Szenarien statt Momentaufnahmen rechnen

Ein reiner Vergleich heutiger Arbeitspreise greift zu kurz. Sinnvoll sind Szenarien für CO₂-Kosten, Netzentgelte, steigende Bioanteile, Strom- und Gaspreise sowie unterschiedliche Verbrauchsentwicklungen. So wird sichtbar, wie robust eine technische Option gegenüber Markt- und Regulierungsänderungen ist.

4. Biomethan und Biogas wettbewerblich beschaffen

Die Erfüllung der Biotreppe sollte nicht ungeprüft über ein Standardprodukt des bisherigen Lieferanten erfolgen. Produkte unterscheiden sich hinsichtlich Preisaufschlag, Herkunft, Nachhaltigkeitskriterien, Nachweisen, Flexibilität und Vertragslaufzeit. Eine strukturierte Ausschreibung schafft Vergleichbarkeit und reduziert das Risiko, sich frühzeitig an eine teure oder unflexible Lösung zu binden.

5. Beschaffung und technische Planung verzahnen

Technische Berater planen die Heizungsanlage; Energieeinkauf und Asset Management bewerten die langfristige Versorgung und Wirtschaftlichkeit. Beide Perspektiven müssen vor der Investitionsentscheidung zusammengeführt werden.

Wie NeoBid Immobilienunternehmen unterstützt

NeoBid begleitet professionelle Immobilieneigentümer und Verwalter beim strukturierten Einkauf von Strom, Gas und klimafreundlichen Energieprodukten. Im Zusammenhang mit dem GModG umfasst dies insbesondere:

• zentrale Erfassung und Strukturierung von Lieferstellen-, Verbrauchs- und Vertragsdaten;

• Analyse bestehender Gas-, Strom- und Wärmelieferverträge;

• Aufbereitung von Preis-, Laufzeit- und Mengenrisiken auf Objekt- und Portfolioebene;

• Entwicklung einer passenden Beschaffungsstrategie;

• wettbewerbliche Ausschreibung von Erdgas, Biomethan, Biogas und Strom;

• Vergleich von Preis, Herkunft, Nachweisqualität und Vertragsbedingungen;

• Begleitung von Lieferantenentscheidung, Vertragsabschluss und Lieferbeginn;

• konsolidierte Datenbasis für Asset Management, Property Management und ESG-Reporting.

NeoBid plant keine Heizungsanlagen und ersetzt keine technische oder rechtliche Beratung. Wir ergänzen die technische Investitionsentscheidung um die Energie-, Markt-, Daten- und Beschaffungsperspektive. So können Eigentümer beurteilen, ob die benötigten Energieträger langfristig zu tragfähigen und transparenten Konditionen beschafft werden können.

Fazit: Technologieoffenheit verlangt eine belastbare Energiebeschaffungsstrategie

Das GModG erweitert die Handlungsmöglichkeiten beim Heizungstausch. Gleichzeitig verlagert es mehr Verantwortung auf Eigentümer und Verwalter. Wer sich für eine Technologie entscheidet, entscheidet sich zugleich für langfristige Energiepreise, Verfügbarkeiten, Nachweispflichten und Kostenverteilungen.

Für Immobilienportfolios reicht es deshalb nicht, jede Heizung einzeln und nur anhand der Investitionskosten zu betrachten. Erforderlich ist eine gemeinsame Sicht auf Technik, Energiemarkt, Verträge, Daten und Cashflow.