Am 7. Oktober 2026, dem letzten Messetag der EXPO REAL, brachte die 5. IU-Fachtagung „Forschung trifft Praxis“ Wissenschaft und Immobilienpraxis bei der Münchener Hypothekenbank in München zusammen. In Session 2 sprach Prof. Dr. Gunnar Gombert, Professor an der IU Internationalen Hochschule sowie Geschäftsführer und Mitgründer von NeoBid, über die neue Rolle von Energie im Immobilienmanagement.
Energie als Stabilitätsfaktor: kurz zusammengefasst
- Energie wird steuerbarer, wenn Markt, Beschaffungsstrategie, Verträge, Daten und Gebäudebetrieb gemeinsam betrachtet werden.
- Preisbindungen begrenzen die Wirkung eines Preisschocks auf die bereits gesicherte Menge, garantieren aber keinen niedrigeren Durchschnittspreis.
- Belastbare Portfoliodaten zeigen, welche Risiken Eigentümer und Nutzer tatsächlich tragen und wo Maßnahmen wirtschaftlich wirken.
Stabilität entsteht nicht von allein
Energie bleibt ein dynamischer Kostenblock. Ein Festpreis, eine frühe Beschaffung oder eine Verbrauchsprognose machen daraus noch keinen Stabilitätsfaktor. Stabilität entsteht erst, wenn Beschaffungsstrategie, Datenbasis, Vertragsgestaltung und Gebäudebetrieb zusammenwirken.
Das Ziel ist nicht, jede Marktbewegung zu vermeiden oder den Tiefpunkt zu treffen. Entscheidend ist, Preis-, Mengen- und Terminrisiken transparent zu machen, Entscheidungsregeln festzulegen und die Versorgung an den wirtschaftlichen Anforderungen des Portfolios auszurichten. Eine strukturierte Beschaffungsstrategie verteilt Risiken über Modelle und Zeitpunkte. Sie garantiert jedoch keinen systematisch niedrigeren Durchschnittspreis.
Warum dieselbe Preisbewegung Eigentümer und Nutzer unterschiedlich trifft
Steigende Energiepreise wirken nicht überall gleich. In vermieteten Objekten tragen Nutzer einen großen Teil der umlagefähigen Kosten. Beim Eigentümer verbleiben je nach Vertrag und Objekt unter anderem Leerstandskosten, nicht umlagefähige Bestandteile, Vorfinanzierung, CO₂-Kostenanteile und mittelbare Effekte auf Vermietbarkeit oder Cashflow.
Die relevante Frage lautet deshalb nicht nur: „Wie entwickelt sich der Marktpreis?“ Sie lautet: Welche Preis- und Mengenrisiken treffen wen, wann und mit welcher Wirkung? Dafür müssen Lieferstellen, Verträge, Verbrauchsdaten und Verantwortlichkeiten sauber zusammengeführt werden. Genau hier wird strukturierte Energiedatenarbeit zur Voraussetzung für wirtschaftliche Entscheidungen.
Was ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt
Im Vortrag wurde ein bewusst vereinfachtes Bürogebäude betrachtet: 10.000 Quadratmeter Mietfläche, zehn Prozent Leerstand, 1.000 MWh Strom- und 1.200 MWh Gasverbrauch pro Jahr. Bei einem vollständig ungesicherten Energiepreis und einem Preisanstieg um 50 Prozent steigt die jährliche Belastung der Nutzer im Modell um 164.250 Euro; beim Eigentümer kommen 18.250 Euro leerstandsbedingte Mehrkosten hinzu. Der Energieanteil an der betrachteten Nutzerbelastung erhöht sich von 13,2 auf 18,6 Prozent.
Sind dagegen bereits 70 Prozent der Menge zu früheren Konditionen fixiert, wirkt der gleiche Preisschock nur auf die offene Restmenge. Die modellierte Mehrbelastung sinkt auf 49.275 Euro für die Nutzer und 5.475 Euro für den Eigentümer. Eine Verbrauchsreduktion um zehn Prozent würde im Ausgangsszenario 32.850 Euro auf Nutzerseite und 3.650 Euro auf Eigentümerseite entlasten.
Wichtig: Diese Werte illustrieren Sensitivitäten. Sie sind keine Prognose und kein reales Objektbeispiel. Unterstellt werden unter anderem eine vollständige vertragliche Umlage der Energiekosten auf belegte Flächen; weitere Betriebskosten und die konkrete CO₂-Kostenaufteilung sind nicht Bestandteil des Modells.
Vier Bausteine für ein steuerbares Energierisiko
- Beschaffungsstrategie: Offene Mengen, Preisbindungen, Laufzeiten und Risikobudget werden bewusst aufeinander abgestimmt. Eine Tranchenbeschaffung kann Timingrisiken verteilen, ohne einen günstigeren Preis zu versprechen.
- Belastbare Daten: Lieferstellen, Verbräuche, Lastprofile, Flächen und Vertragsfristen müssen vergleichbar und plausibel sein. Ohne diese Grundlage bleiben Bündelung, Ausschreibung und Monitoring unscharf.
- Vertrag und Wettbewerb: Erst ein klarer Leistungsumfang macht Angebote vergleichbar. Mengenbänder, Toleranzen, Preisbestandteile, Sicherheiten und Herkunftsnachweise gehören in die Bewertung.
- Betrieb und Verbrauch: Jede dauerhaft vermiedene Kilowattstunde reduziert die zu beschaffende Menge. Technische Effizienz und kommerzielle Beschaffung ergänzen sich.
Fünf Fragen für die Portfoliosteuerung
- Welche Energiemengen sind für die nächsten Lieferjahre bereits fixiert, welche noch offen?
- Wo entstehen Kosten durch Leerstand, nicht umlagefähige Bestandteile oder Vorfinanzierung?
- Sind Verbrauchs- und Vertragsdaten je Objekt vollständig und plausibel?
- Welche Beschaffungsmodelle passen zum Risikobudget und zu den internen Entscheidungswegen?
- Wie werden Abweichungen nach dem Zuschlag überwacht und Verantwortlichkeiten über die Laufzeit geregelt?
Die zentrale Erkenntnis der Diskussion: Energie wird dann zum Stabilitätsfaktor, wenn Markt, Vertrag, Daten und Betrieb gemeinsam gesteuert werden. Ein isolierter Preisvergleich greift zu kurz. Erst die Portfoliosicht zeigt, welche Risiken tatsächlich offen sind und an welcher Stelle Maßnahmen den größten wirtschaftlichen Effekt haben.
Energierisiken im Portfolio einordnen
NeoBid verbindet Beschaffungsstrategie, Ausschreibung, Energiedaten und Betreuung über die Vertragslaufzeit. Im Erstgespräch klären wir, welche Mengen, Fristen und Daten für Ihr Portfolio zuerst relevant sind.
