Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz und erweitert die Wahlmöglichkeiten beim Heizungstausch. Für Eigentümer und Verwalter wird die Entscheidung dadurch jedoch nicht automatisch einfacher: Neben Investitionskosten müssen künftig stärker die langfristigen Kosten und die Verfügbarkeit von Gas, Biomethan, Bioöl, Strom und Fernwärme berücksichtigt werden.
Gerade bei größeren Immobilienportfolios wird der Heizungstausch damit zu einer kombinierten Investitions-, Betriebs- und Beschaffungsentscheidung. Eine Technik kann in der Anschaffung attraktiv erscheinen, langfristig aber durch CO₂-Preise, Netzentgelte, Bioquoten oder ungünstige Lieferverträge erhebliche Mehrkosten verursachen.
Rechtsstand: 11. September 2026. Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026. Die Bundesregierung erläutert das Inkrafttreten und die geplante Grüngas- und Grünölquote. Deren Einzelheiten sollen in einem gesonderten Gesetz geregelt werden.
Das Wichtigste in Kürze
Die bisherige pauschale Vorgabe von mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energien beim Einbau neuer Heizungen entfällt.
Eigentümer können weiterhin zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösungen, Biomasse sowie Gas- und Ölheizungen wählen.
Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 schrittweise höhere Anteile klimaneutraler Brennstoffe einsetzen.
Ab 2045 müssen die eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein.
Bei neu eingebauten fossilen Heizungen in bestehenden Wohngebäuden werden bestimmte laufende Kosten stärker zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt.
Die wirtschaftlich passende Lösung lässt sich deshalb nicht allein anhand der Anschaffungskosten bestimmen.
Heizungswahl als Investitions- und Beschaffungsentscheidung
Im heterogenen Gebäudebestand haben die verfügbaren Technologien unterschiedliche Voraussetzungen. Nicht jedes Gebäude eignet sich kurzfristig für eine monovalente Wärmepumpe, Fernwärme ist nicht überall verfügbar und Hybridlösungen können die technische und vertragliche Komplexität erhöhen.
Für Eigentümer und Asset Manager ist deshalb entscheidend, welche Wärmeversorgung für das konkrete Objekt über Investition, Betrieb und Energiebezug hinweg tragfähig ist. Die grundsätzliche Zulässigkeit einer Technik beantwortet diese wirtschaftliche Frage noch nicht.
Biotreppe: Stufen, Anwendungsbereich und Nachweise
Nach § 43 GModG gelten für Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude neu eingebaut werden, steigende Anforderungen an den Anteil der bereitgestellten Wärme aus den gesetzlich zugelassenen Brennstoffen:
Zeitpunkt | Mindestanteil nach § 43 Absatz 1 |
ab 2029 | 10 % |
ab 2030 | 15 % |
ab 2035 | 30 % |
ab 2040 | 60 % |
Das Ziel vollständig klimaneutraler Brennstoffe ab 2045 ist von diesen vier Stufen zu unterscheiden. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich in §§ 42a und 43 GModG.
Zu den Brennstoffoptionen zählen insbesondere Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und die gesetzlich zugelassenen Formen von Wasserstoff. Bei Erfüllung über den Brennstoffbezug reichen technische Eigenschaften der Anlage allein nicht aus: Lieferantenbestätigungen und Abrechnungen müssen die Anforderungen belegen. § 43 enthält zudem alternative Erfüllungswege und Übergangsregeln, etwa für bestimmte Hybridlösungen oder einen irreparablen Heizungsausfall. Diese sind objektbezogen zu prüfen.
Für Eigentümer und Property Manager folgen daraus drei Aufgaben: erforderliche Anteile und Nachweise vertraglich sichern, Produkte hinsichtlich Preis und Qualität vergleichen und die Verfügbarkeit benötigter Mengen schon vor der Investition bewerten.
Welche Kosten und Risiken in die Entscheidung gehören
Die Wirtschaftlichkeit einer fossilen oder hybriden Lösung hängt wesentlich vom laufenden Energiebezug ab. Die Bewertung sollte folgende Faktoren umfassen:
Großhandelspreise für Erdgas sowie Preis und Verfügbarkeit von Biomethan oder anderen zulässigen Brennstoffen;
steigende Brennstoffanforderungen und CO₂-Bepreisung;
Gasnetzentgelte und mögliche Änderungen der Netzkosten bei sinkender Anschlusszahl;
Vertragslaufzeit, Preisbindung und Mengenflexibilität;
Nachweisqualität und regulatorische Anerkennung der Produkte.
Ein niedriger Anschaffungspreis kann daher mit erheblichen Preis- und Verfügbarkeitsrisiken über die Nutzungsdauer verbunden sein. Auch eine Wärmepumpe ist nicht automatisch die wirtschaftlichste Lösung. Gebäudezustand, Vorlauftemperatur, Lastprofil, Strompreis sowie mögliche Netz- und Leistungskosten beeinflussen ihre Gesamtkosten.
Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter
Für die erfassten neu eingebauten Anlagen in Bestandsgebäuden regelt § 5a CO₂KostAufG die Kostenverteilung bei Wohnraummietverhältnissen. Grundsätzlich tragen Vermieter und Mieter ab 2028 Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten jeweils zur Hälfte. Ab 2029 gilt die hälftige Aufteilung auch für den gesetzlich bestimmten Preisbestandteil der verpflichtend eingesetzten Brennstoffe, begrenzt auf einen Anteil von 30 Prozent am Gesamtbrennstoffverbrauch.
Gemeint ist der entsprechende Preisbestandteil, nicht pauschal nur ein Mehrpreis gegenüber fossilem Brennstoff. Anwendungsbereich, Übergangs- und Härtefallregeln sind zu beachten; für bestimmte kleinere Vermieter bestehen Ausnahmen. Maßgeblich sind §§ 5a bis 5d CO₂KostAufG.
Beschaffungsentscheidungen wirken damit auf die Eigentümerkosten und den Immobilien-Cashflow beziehungsweise NOI. Eine Wirtschaftlichkeitsrechnung sollte Investition und Förderung, Energie- und Betriebskosten über die Nutzungsdauer sowie deren Verteilung zwischen Eigentümer und Nutzer getrennt ausweisen.
Fünf Prüfaufgaben für Immobilienportfolios
1. Wärmeversorgung im Portfolio segmentieren
Ordnen Sie die Objekte nach geeigneten Versorgungsoptionen: Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung oder vorübergehend gasbasierte Versorgung. Gebäudetechnik, Verbrauch, Vertragslaufzeiten und kommunale Wärmeplanung gehören in dieselbe Betrachtung.
2. Energie- und Vertragsdaten zentralisieren
Eine belastbare Lieferstellen- und Verbrauchsdatenbasis umfasst Markt- und Zählernummern, historische Verbräuche und Lastgänge, Strom-, Gas- und Wärmeverträge, Preise und Preisformeln, Laufzeiten und Kündigungsfristen. Hinzu kommen Bio- und Grünstromanteile mit Nachweisen, die Zuordnung zu Objekten, Eigentümern und Nutzungsarten sowie geplante Modernisierungstermine.
3. Szenarien statt Momentaufnahmen rechnen
Vergleichen Sie nicht nur heutige Arbeitspreise. Szenarien zu CO₂-Kosten, Netzentgelten, Bioanteilen, Strom- und Gaspreisen sowie Verbrauchsentwicklungen zeigen, wie empfindlich eine technische Option auf Markt- und Regulierungsänderungen reagiert.
4. Biomethan und Biogas wettbewerblich beschaffen
Prüfen Sie Standardprodukte des bisherigen Lieferanten ebenso wie Alternativen. Preisaufschläge, Herkunft, Nachhaltigkeitskriterien, Nachweise, Flexibilität und Laufzeit müssen vergleichbar sein. Eine strukturierte Ausschreibung hilft, eine teure oder unflexible Bindung zu vermeiden.
5. Technische Planung und Beschaffung abstimmen
Technische Berater planen die Anlage; Energieeinkauf und Asset Management bewerten Versorgung und Wirtschaftlichkeit. Führen Sie beide Perspektiven vor der Investitionsentscheidung zusammen.
Wie NeoBid die Beschaffung unterstützt
NeoBid begleitet die Energiebeschaffung für professionelle Immobilienportfolios: von der Strukturierung der Lieferstellen-, Verbrauchs- und Vertragsdaten über die Analyse von Preis-, Laufzeit- und Mengenrisiken bis zur Beschaffungsstrategie und Ausschreibung von Erdgas, Biomethan, Biogas und Strom.
Dazu gehören der Vergleich von Preis, Herkunft, Nachweisen und Vertragsbedingungen sowie die Begleitung von Lieferantenentscheidung, Vertragsabschluss und Lieferbeginn. Die konsolidierte Datenbasis unterstützt Asset Management, Property Management und ESG-Reporting.
NeoBid plant keine Heizungsanlagen und ersetzt keine technische oder rechtliche Beratung. Die Beschaffungsperspektive ergänzt die Investitionsplanung um Markt-, Daten- und Vertragsfragen.
Fazit: Technik, Energiebezug und Cashflow gemeinsam bewerten
Mit der Heiztechnik legen Eigentümer zugleich langfristige Anforderungen an Energieträger, Verfügbarkeit, Nachweise und Kostenverteilung fest. Für Immobilienportfolios ist deshalb eine gemeinsame Sicht auf Technik, Energiemarkt, Verträge und Cashflow erforderlich.
Steht in Ihrem Portfolio ein Heizungstausch an?
Besprechen Sie mit NeoBid, wie Energieverträge, Brennstoffanforderungen und Beschaffungsrisiken in Ihre Investitionsplanung einfließen können.
