„Die Energiekosten zahlt doch der Mieter.“ Für professionelle Immobilienportfolios greift diese Annahme zu kurz. Umlagefähige Kosten können zwar weiterberechnet werden. Leerstand, eigene Kostenanteile, CO₂-Kosten und die Gesamtbelastung der Mieter bleiben jedoch für Eigentümer, Asset Manager und Property Manager relevant.
Mit diesem Beitrag startet unsere Serie „Energie-Mythen der Immobilienwirtschaft“, in der wir verbreitete Annahmen hinterfragen und anhand von Marktkenntnissen einordnen.
Energiekosten im Zusammenhang der Betriebskosten bewerten
Wie stark Strom und Wärme die Betriebskosten prägen, hängt von Nutzung, Gebäudetechnik, Verbrauch und Lieferverträgen ab. Für die Steuerung des Portfolios zählt deshalb die tatsächliche Kostenstruktur jedes Objekts.
Die Studie „Gesamtmietbetrachtung Büromarkt Deutschland 2025“ von bulwiengesa und BAUAKADEMIE beschreibt nahezu verdoppelte Betriebskosten im Spitzensegment in den fünf Jahren bis 2025. Die dort genannten rund 40 % beeinflussbaren Kosten betreffen Betriebs- und Instandhaltungskosten insgesamt. Sie sind weder ein Energieanteil noch ein versprochenes Einsparpotenzial.
Strukturierter Einkauf, Wettbewerb und die Optimierung des Verbrauchs setzen an unterschiedlichen Stellgrößen an. Ihr Beitrag sollte getrennt gemessen werden: Ein günstigerer Lieferpreis senkt nicht automatisch den Verbrauch, und geringerer Verbrauch ersetzt keine Prüfung der Vertragskonditionen.
Warum die Kostenumlage Eigentümer nicht vollständig entlastet
Gesamtmietbelastung: Mieter betrachten neben der Kaltmiete auch die Nebenkosten. Niedrigere Energiekosten können die Vermarktung unterstützen; höhere Kaltmieten oder eine schnellere Vermietung folgen daraus nicht automatisch.
Leerstand: Auch ungenutzte Flächen können Energie benötigen, etwa für Frostschutz oder den Gebäudebetrieb. Kosten, die keiner mietvertraglichen Umlage zugeordnet werden können, verbleiben beim Eigentümer.
Vertrags- und Rechtsrahmen: Ob und wie Kosten weiterberechnet werden dürfen, hängt von der wirksamen Vereinbarung und den anwendbaren Vorschriften ab. Für Wohnraummietverhältnisse regelt § 556 BGB die Vereinbarung über Betriebskosten und den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei der Abrechnung von Vorauszahlungen.
Eigene Kostenanteile: Nicht umlagefähige Kosten und gesetzliche Vermieteranteile beeinflussen das Eigentümerergebnis unmittelbar. Eine Einsparung bei vollständig weiterberechneten Kosten verbessert den Netto-Betriebsertrag hingegen nicht automatisch in derselben Höhe.
CO₂-Kosten: Wohn- und Nichtwohngebäude unterscheiden
Für Wärmeversorgung im Anwendungsbereich des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes ist eine gesonderte Prüfung erforderlich. Bei Wohngebäuden richtet sich die Aufteilung nach dem jährlichen CO₂-Ausstoß je Quadratmeter Wohnfläche. Die gesetzliche Einstufungstabelle sieht Vermieteranteile bis zu 95 % vor. Maßgeblich ist nicht unmittelbar die Energieeffizienzklasse des Energieausweises.
Für Nichtwohngebäude begrenzt § 8 CO₂KostAufG den Mieteranteil grundsätzlich auf höchstens 50 %. Anwendungsbereich und gesetzliche Ausnahmen sind jeweils zu berücksichtigen. Diese Anteile betreffen die erfassten CO₂-Kosten, nicht die gesamte Energierechnung.
Energieversorgung, Nachhaltigkeit und Immobilienwert zusammenführen
Effizienter Betrieb und eine geeignete Energieversorgung können die Wettbewerbsfähigkeit des Gebäudes unterstützen. Welche Wirkung sie auf Vermietbarkeit, Finanzierung oder Verkehrswert haben, hängt auch von Lage, Gebäudequalität, Markt und den Anforderungen der Beteiligten ab.
Grünstrom oder Biomethan können Teil eines Versorgungskonzepts sein. Ihre Emissionswirkung und regulatorische Anerkennung hängen vom Produkt, den Nachweisen und dem jeweiligen Bilanzierungs- oder Rechtsrahmen ab. Der Produktwechsel allein ersetzt weder Effizienzmaßnahmen noch sichert er einen höheren Immobilienwert. Wie Preis, Vertrag, Daten und Nachhaltigkeit zusammenspielen, erläutert Mythos #2 zum strategischen Energieeinkauf.
Fazit: Energiekosten gehören in die Portfoliosteuerung
Auch wenn Mieter einen Teil der Energiekosten tragen, bleiben Kostenumlage, Leerstand, CO₂-Anteile und die Gesamtmietbelastung für Eigentümer relevant. Eine belastbare Steuerung verbindet Beschaffung, Verbrauch und die tatsächliche Kostenverteilung.
NeoBid unterstützt Sie dabei, Verbrauchsdaten, Vertragsbedingungen und Beschaffungsoptionen für Ihr Portfolio gemeinsam zu bewerten. Der Überblick zum Energieeinkauf für Immobilienportfolios zeigt den Ansatz.
